一、交易结构

二、投资理念

  本基金以长沙保利Mall商业评估价格的六折（即16.8亿元，折算至每平方米为6874元）作为估值基础，通过宁波保税区创丰优顺创业投资合伙企业（有限合伙）取得长沙保利Mall项目公司长沙国中星城置业有限公司的部分股权。

三、投资策略

  保利商用管理有限公司及沃尔玛（湖南）商业零售有限公司关于长沙保利Mall商业所支付的租金优先向本基金分配，以满足本基金的业绩比较基准：9%/年。本基金所持有的长沙保利Mall项目公司股权将通过被上市公司、房地产百强企业、房地产基金并购等方式溢价退出。

四、风控措施

  本基金以长沙保利Mall商业评估价格的六折（即16.8亿元，折算至每平方米为6874元）作为估值基础，安全垫充足；

  保利商用管理有限公司及沃尔玛（湖南）商业零售有限公司关于长沙保利Mall商业所支付的租金为本基金提供稳定的收益回报；

  长沙保利Mall项目公司之实际控制人对本基金所持有之股权承担回购义务，并向本基金质押其持有的长沙保利Mall项目公司的股权。

五、基金收益评估预测

六、长沙保利Mall项目概况

1.项目位置

  保利Mall位于武广新城中心，人口密度大，消费力强。紧邻长株潭新兴CBD，商业氛围浓郁，西邻火车站，交通便捷，南邻雨花区政府。东至高铁站（长沙南站），毗邻城市绿肺沙湾公园，打造长沙生态宜居环境。

2.项目内容

  长沙保利Mall是保利商业在长沙的第一站，总建筑面积达22万平方米，辐射人群达20万，通过购物、休闲、娱乐、餐饮、教育等多元业态，强化儿童体验、文化体验。内含2万方综合超市、6000平方米超大影院、1800平方米超大儿童体验王国、4大儿童主题游乐项目以及超100家特色餐饮和超200家零售购物店铺。

3.租金水平

七、项目公司-长沙国中星城置业有限公司

   1.基本情况

   长沙国中星城置业有限公司成立于2002年9月，注册资本9000万。公司经营范围：房地产开发经营；房屋租赁；酒店管理；场地租赁。长沙国中星城置业有限公司的净资产约为13亿元，2016年度未分配利润达到4亿元，每年租金收入月为1亿元，对本基金的本金及预期收益有充分的履约能力。

八、项目公司大股东-上海吉联房地产开发经营有限公司

   1.基本情况

   上海吉联房地产开发经营有限公司成立于1996年8月，注册资本1.57亿元。上海吉联集团下属有十多家专业的项目开发公司与置业配套的相关公司，公司经营范围包括房地产开发经营，自有房屋租赁，室内装潢。销售建筑材料，建筑五金。今年累计销售金额达到200亿元。

   经审计，2016年上海吉联房地产开发经营有限公司的总资产为13.22亿元，净资产约为13.1亿元。上海吉联集团旗下资产大多为上海核心区域住宅、商铺，可在6个月内变现的资产达到了8亿元，完全有能开履约。

九、区域介绍

   1.简介

   长沙市，湖南省省会，幅员面积1.1819万平方公里，常住人口743.18万人，是湖南省的政治、经济、文化、科教和商贸中心。2015年长沙市实现地区生产总值8510.13亿元，同比增长8.76%，在全国排名第6位。雨花区是湖南推进“长株潭一体化”的核心区域。也是湖南参与“泛珠三角”区域经济合作的前沿阵地。

   2.财政情况

   2015年雨花区实现地区生产总值1018.22亿元。人均可支配收入达42905元，常住人口77.35万，为长沙市五区之首。